ITBI: Mudanças com o PLP 108/2024

O Projeto de Lei Complementar nº 108/2024 trouxe importantes alterações ao Código Tributário Nacional (CTN), especificamente no que diz respeito ao Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI). As mudanças propostas impactam diretamente a forma como se identifica o fato gerador, os critérios de avaliação da base de cálculo e as obrigações acessórias envolvidas na transmissão onerosa de bens imóveis e direitos a eles relativos. Entre as principais inovações está a introdução do art. 37-A ao CTN, que redefine o momento em que o imposto pode ser exigido, trazendo efeitos práticos relevantes para contribuintes, cartórios e as administrações municipais.

ITBI — Novo Fato Gerador na Escritura Pública

A principal mudança quanto ao ITBI é a definição do novo fato gerador no artigo 165 do PLP, que introduz o art. 37-A ao Código Tributário Nacional:

“Art. 37-A. O imposto de que trata o art. 35 desta Lei pode ser exigido na formalização do respectivo título translativo, assim considerados a escritura pública ou documento equivalente passível de ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Em outras palavras, o ITBI poderá ser exigido no momento da lavratura da escritura pública ou de outro documento com força translativa da propriedade, ainda que não tenha ocorrido o efetivo registro imobiliário. A alteração corrige uma brecha histórica explorada em práticas que postergavam o recolhimento do imposto mediante a lavratura da escritura sem o registro, o que postergava a formalização da transferência de domínio.

Efeitos práticos da mudança:

• Antecipação do fato gerador: o tributo poderá ser cobrado no ato da escritura, sem necessidade de aguardar o registro imobiliário, conferindo maior celeridade e previsibilidade à arrecadação.

• Impacto nas legislações locais: os municípios e o Distrito Federal poderão regulamentar localmente os procedimentos de exigência e fiscalização do imposto com base no novo marco temporal.

• Responsabilidade fiscal independente do registro: mesmo sem a formalização do registro de imóveis, poderá haver incidência do ITBI, o que exige atenção redobrada nas cláusulas contratuais, especialmente nas condições suspensivas ou resolutivas.

• Aumento na arrecadação municipal: a medida tende a elevar a receita dos entes municipais, uma vez que inibe a postergação do pagamento e aumenta a rastreabilidade das transações.

• Transparência e controle fiscal: ao antecipar a cobrança, há um incentivo à maior formalidade nas transações e melhor controle por parte da administração tributária.

Regras para Avaliação da Base de Cálculo do ITBI

O art. 38 do CTN também foi alterado, principalmente para disciplinar o conceito e a metodologia de cálculo do valor venal de mercado, base de cálculo do ITBI. O novo texto estabelece:

• Valor venal como valor de mercado à vista, em condições normais, afastando interpretações que o confundem com valores cadastrais ou arbitrados.

• Critérios técnicos objetivos: serão considerados fatores como análise de preços de mercado, dados de cartórios e instituições financeiras, características físicas do imóvel (localização, tipologia, área etc.).

• Obrigação de publicidade dos critérios: a administração tributária municipal ou distrital deve divulgar os parâmetros utilizados, garantindo maior transparência e segurança jurídica.

• Direito à contestação: o contribuinte poderá apresentar avaliação contraditória, por meio de processo específico previsto em legislação local.

• Integração com os cartórios: os serviços notariais e registrais devem compartilhar as informações de transações imobiliárias com o fisco municipal, sob pena de multa.

O art. 41 foi mantido, reafirmando que a competência para cobrança do ITBI é do município da situação do bem, ou do Distrito Federal, o que reforça o critério de territorialidade e evita conflitos de competência entre entes federativos.

O PLP 108/2024 representa um avanço significativo na disciplina do ITBI, conferindo maior efetividade à arrecadação, clareza sobre o momento da exigibilidade do imposto e rigor técnico na apuração de sua base de cálculo. A antecipação do fato gerador para a escritura pública visa combater fraudes e omissões fiscais, ao mesmo tempo em que fortalece o controle fiscal dos municípios. Ainda assim, a medida impõe novos desafios operacionais e jurídicos, exigindo atualização das práticas notariais, cartorárias e contratuais, além de cuidadosa regulamentação local para garantir a eficácia da norma federal com respeito aos princípios da legalidade e da segurança jurídica.

Nosso escritório está à disposição para assessorar clientes na avaliação dos efeitos potenciais do PLP 108/2024, preparando estruturas patrimoniais e imobiliárias para uma transição segura e em conformidade com a legislação.