ITBI: Cambios propuestos por la Propuesta Legislativa N.º 108/2024

La Propuesta Legislativa N.º 108/2024 introduce modificaciones significativas al Código Tributario Nacional (CTN) de Brasil, especialmente en lo que se refiere al Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles Inter Vivos (ITBI). Los cambios propuestos afectan directamente la forma en que se identifica el hecho generador del tributo, los criterios para la determinación de la base imponible y las obligaciones accesorias involucradas en la transmisión onerosa de bienes inmuebles y de los derechos relacionados. Entre las principales innovaciones se encuentra la incorporación del artículo 37-A al CTN, que redefine el momento en que el impuesto puede ser exigido, generando efectos prácticos relevantes para contribuyentes, notarios y administraciones tributarias municipales.

El cambio central en relación con el ITBI es la redefinición del hecho generador, establecida en el artículo 165 de la propuesta legislativa, que introduce el artículo 37-A en el Código Tributario Nacional:

“Art. 37-A. El impuesto al que se refiere el art. 35 de esta Ley podrá ser exigido en la formalización del respectivo título traslativo, entendiéndose por tal la escritura pública u otro documento equivalente que sea susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble.”

En otras palabras, el ITBI podrá cobrarse en el momento de la firma de la escritura pública o de otro documento con efectos traslativos del dominio, incluso si la inscripción en el registro inmobiliario aún no se ha realizado. Esta modificación corrige una laguna normativa que históricamente permitía postergar el pago del tributo mediante la firma de la escritura sin efectuar el registro, retrasando así la transmisión formal de la propiedad.

Esta modificación genera una serie de consecuencias prácticas:

• Anticipación del hecho generador: El impuesto podrá exigirse al momento de la escritura, sin necesidad de esperar el registro, lo que garantiza mayor celeridad y previsibilidad en la recaudación.

• Impacto en la normativa local: Los municipios y el Distrito Federal deberán adaptar sus normativas para regular los nuevos procedimientos de exigibilidad y fiscalización.

• Responsabilidad tributaria sin registro: La obligación tributaria podrá surgir incluso sin la inscripción registral, lo que exige mayor atención en la redacción de cláusulas contractuales, especialmente las que contengan condiciones suspensivas o resolutorias.

• Incremento en la recaudación municipal: La medida tiende a aumentar los ingresos públicos municipales, al impedir la postergación del pago y mejorar la trazabilidad de las operaciones.

• Mayor transparencia y control fiscal: La anticipación en la exigibilidad del impuesto fomenta la formalización de las transacciones inmobiliarias y refuerza el control por parte de la administración tributaria.

La propuesta legislativa también modifica el artículo 38 del CTN para definir con mayor claridad el concepto y la metodología de cálculo del valor venal de mercado, que constituye la base imponible del ITBI. El nuevo texto establece que:

• El valor venal corresponde al valor de mercado de contado en condiciones normales, eliminando interpretaciones que lo asociaban con valores catastrales o arbitrarios.

• Se deberán aplicar criterios técnicos objetivos, tales como análisis de precios de mercado, datos provenientes de registros y notarías, información de entidades financieras y características físicas del inmueble (ubicación, tipo, destino, superficie, calidad constructiva, etc.).

• Divulgación obligatoria de los criterios de valuación: Las administraciones tributarias municipales y del Distrito Federal deberán hacer públicos los métodos utilizados para estimar el valor venal, garantizando así transparencia y seguridad jurídica.

• Derecho a impugnación: El contribuyente podrá presentar una valuación contradictoria mediante un procedimiento específico previsto en la legislación local.

• Integración con registros y notarías: Los servicios registrales y notariales deberán compartir información sobre operaciones inmobiliarias con las autoridades tributarias municipales, bajo sanciones previstas por la legislación local en caso de incumplimiento.

Por otro lado, el artículo 41 del CTN se mantiene sin cambios, reafirmando que la competencia para la recaudación del ITBI corresponde al municipio donde se ubique el inmueble o al Distrito Federal. Esto refuerza el principio de territorialidad y evita conflictos de competencia entre entes federativos.

La Propuesta Legislativa N.º 108/2024 representa un avance importante en la regulación del ITBI, al anticipar el hecho generador a la firma de la escritura, establecer criterios técnicos claros para la determinación del valor venal y fomentar la integración entre registros, notarías y administraciones fiscales. No obstante, también plantea nuevos desafíos operativos y jurídicos, que requerirán la adaptación de prácticas notariales, contractuales y administrativas, así como una adecuada reglamentación local para asegurar la aplicación efectiva de la norma federal dentro del marco de la legalidad y la seguridad jurídica.

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