ITBI: Änderungen durch den Gesetzesvorschlag Nr. 108/2024

Der Gesetzesvorschlag Nr. 108/2024 bringt bedeutende Änderungen am brasilianischen Nationalen Steuergesetzbuch (Código Tributário Nacional – CTN) mit sich, insbesondere im Hinblick auf die Steuer auf die entgeltliche Übertragung von Immobilien unter Lebenden (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos – ITBI). Die vorgeschlagenen Änderungen betreffen unmittelbar die Definition des steuerlichen Tatbestands, die Kriterien zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage sowie die Nebenpflichten im Zusammenhang mit der entgeltlichen Übertragung von Immobilien und damit verbundenen Rechten. Zu den wichtigsten Neuerungen gehört die Einführung von Artikel 37-A in das CTN, der den Zeitpunkt der Steuererhebung neu definiert und praktische Auswirkungen für Steuerpflichtige, Notariate und kommunale Steuerbehörden mit sich bringt.

Die zentrale Änderung in Bezug auf die ITBI liegt in der Neudefinition des steuerlichen Tatbestands in Artikel 165 des Gesetzesvorschlags, durch die Artikel 37-A in das CTN aufgenommen wird:

„Art. 37-A. Die in Art. 35 dieses Gesetzes vorgesehene Steuer kann bei der Beurkundung des entsprechenden Übertragungsdokuments erhoben werden, sei es eine öffentliche Urkunde oder ein gleichwertiges Dokument, das im Grundbuch eingetragen werden kann.“

Mit anderen Worten: Die ITBI kann bereits zum Zeitpunkt der Beurkundung der öffentlichen Urkunde oder eines gleichwertigen Übertragungsdokuments erhoben werden, auch wenn der tatsächliche Grundbucheintrag noch nicht erfolgt ist. Diese Änderung schliesst eine bisher bestehende Gesetzeslücke, die häufig genutzt wurde, um die Steuerzahlung hinauszuzögern, indem zwar die Urkunde beurkundet, aber der Eintrag im Grundbuch nicht vorgenommen wurde, wodurch die formale Eigentumsübertragung verzögert wurde.

Diese Neuerung bringt eine Reihe praktischer Folgen mit sich:

• Vorverlagerung des steuerlichen Tatbestands: Die Steuer kann bereits bei der Beurkundung erhoben werden, ohne dass der Grundbucheintrag abgewartet werden muss. Das ermöglicht eine schnellere und planbarere Erhebung.

• Auswirkungen auf kommunale Regelungen: Die Gemeinden und der Bundesdistrikt müssen möglicherweise ihre lokalen Gesetze anpassen, um die neuen Erhebungs- und Kontrollmechanismen umzusetzen.

• Steuerpflicht unabhängig vom Grundbucheintrag: Die Steuerpflicht kann auch ohne Eintragung im Grundbuch entstehen. Das erfordert besondere Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung, insbesondere bei aufschiebenden oder auflösenden Bedingungen.

• Steigerung der kommunalen Einnahmen: Die Massnahme dürfte zu höheren Einnahmen führen, da die Möglichkeit zur Steuerverzögerung entfällt und Transaktionen besser nachvollziehbar werden.

• Mehr Transparenz und steuerliche Kontrolle: Die Vorverlagerung der Steuererhebung fördert eine stärkere Formalisierung von Immobilientransaktionen und erleichtert die Kontrolle durch die Steuerverwaltung.

Der Gesetzesvorschlag ändert auch Artikel 38 des CTN, insbesondere zur Definition und Methodik der Bewertung des Marktwerts, der als Bemessungsgrundlage für die ITBI dient. Der überarbeitete Text legt fest:

• Der Marktwert entspricht dem Preis, zu dem die Immobilie unter normalen Marktbedingungen gegen Barzahlung verkauft würde, und grenzt sich somit klar von Katasterwerten oder pauschalen Schätzungen ab.

• Objektive technische Kriterien müssen angewandt werden, wie etwa Marktpreisanalysen, Daten aus Notariaten und Grundbuchämtern, Informationen von Finanzinstitutionen sowie physische Merkmale der Immobilie (Lage, Typ, Nutzung, Fläche, Bauqualität etc.).

• Verpflichtung zur Veröffentlichung der Bewertungskriterien: Die kommunalen und bundesdistriktalen Steuerbehörden müssen die Bewertungsmethoden offenlegen, um Transparenz und Rechtssicherheit zu gewährleisten.

• Recht auf Anfechtung: Der Steuerpflichtige kann eine Gegenbewertung im Rahmen eines speziellen Verfahrens nach örtlichem Recht einreichen.

• Zusammenarbeit mit Notariaten und Grundbuchämtern: Diese Einrichtungen müssen Transaktionsdaten mit den Steuerbehörden teilen, andernfalls drohen Sanktionen nach den jeweiligen kommunalen Vorschriften.

Artikel 41 des CTN bleibt unverändert und bestätigt, dass die Zuständigkeit für die Erhebung der ITBI weiterhin bei der Gemeinde liegt, in der sich die Immobilie befindet, bzw. beim Bundesdistrikt. Damit wird das Territorialitätsprinzip bekräftigt und Zuständigkeitskonflikte zwischen verschiedenen föderalen Ebenen vermieden.

Der Gesetzesvorschlag Nr. 108/2024 stellt einen wichtigen Fortschritt in der Regelung der ITBI dar. Durch die Vorverlagerung des steuerlichen Tatbestands auf den Zeitpunkt der Beurkundung, die Festlegung klarer technischer Bewertungsstandards und die Förderung der Zusammenarbeit zwischen Notariaten und Steuerbehörden wird die Steuererhebung effizienter, gerechter und rechtssicherer. Dennoch bringt die Reform auch neue operative und rechtliche Herausforderungen mit sich, die Anpassungen in notariellen, vertraglichen und verwaltungstechnischen Abläufen sowie eine präzise kommunale Umsetzung erfordern, um die Einhaltung der bundesgesetzlichen Vorgaben zu gewährleisten.

Unsere Kanzlei steht Ihnen gerne zur Verfügung, um Mandanten bei der Bewertung der potenziellen Auswirkungen des Gesetzesvorschlags Nr. 108/2024 zu beraten und immobilien- und vermögensrechtliche Strukturen rechtssicher und strategisch auf eine mögliche Übergangsphase vorzubereiten.