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Cobranças indevidas de IPTU – Como proceder

O IPTU está inserido no rol de tributos municipais, mais precisamente no art. 156, I, que determina caber aos Municípios instituir (“propriedade predial e territorial urbana”). O tributo tem como fato gerador justamente deter “propriedade predial e territorial urbana, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”. Para que sua cobrança seja possível, é necessária a existência de alguns melhoramentos, construídos ou mantidos pelo Poder Público (tal como abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários, rede de iluminação pública, entre outros).


No tocante às alíquotas, a Lei 10.257/2001 possibilita seu estabelecimento em percentuais variáveis, com patamar máximo de 15% (alíquota cobrada no caso de descumprimento da função social da propriedade). Ainda, existe permissivo constitucional para que o IPTU seja progressivo em razão do valor, localização e uso do imóvel.


A base de cálculo, por sua vez, é o valor venal do imóvel, entendido este com o valor de mercado do bem. E é justamente neste ponto onde as maiores complexidades no tocante ao cálculo do IPTU ocorrem.


Tomemos por base a legislação de São Paulo. O valor do tributo devido é calculado sobre um valor base de 1% (um por cento) sobre o valor venal do imóvel (para imóveis utilizados exclusiva ou predominantemente como residência). Atendendo ao comando constitucional da progressividade, também o valor venal é capaz de influir na alíquota base cobrada (desde reduzir a alíquota para 0,7%, para imóveis cujo valor venal é de menos de R$ 150.000,00 até majorar a alíquota para 1,5% para imóveis cujo valor venal supere R$ 1.200.000,00).

Passamos ao chamado valor venal do imóvel, responsável pela maior parte das distorções causadas na cobrança do IPTU. Isso pois o valor venal do imóvel é estabelecido na “Planta Genérica de Valores”, atualizado periodicamente, observando um cálculo com diversas variáveis.


Neste ponto, alguns fatores óbvios podem influenciar na fixação do IPTU (metragem do imóvel e bairro, por exemplo) bem como outros fatores, de uma percepção menos evidente, tais como número de dependências, acabamento externo e interno, condições das instalações elétricas e hidráulicas, condições dos elevadores e a idade do prédio.


Assim, é evidente que a análise do valor venal do imóvel não é tarefa simples, podendo ocorrer, como de fato ocorre com frequência, distorções no valor adotado para tributação.

Afora essas questões, outros tantos fatores levam comumente à judicialização, como a majoração de tributo sem lei anterior ou a tentativa de municipalidades de instituir cobranças embutidas no IPTU sem respaldo constitucional/legal (por exemplo: a municipalidade de Espírito Santo do Pinhal, no interior de São Paulo incluiu cobrança nitidamente voltada ao serviço de varrição de rua no IPTU da cidade).


Uma vez constatada a cobrança indevida, no município de São Paulo, restam ao contribuinte duas alternativas: (i) buscar a contestação administrativa; ou (ii) buscar a revisão mediante ajuizamento de ação junto ao poder judiciário.


As regras para contestação administrativa podem variar conforme o município, sendo recomendável informar-se do procedimento específico. No município de São Paulo, deve ser feita no prazo de 90 (noventa) dias contados da notificação de lançamento, sendo analisado pelo órgão técnico da Subsecretaria da Receita Municipal. A principal vantagem de optar pela via administrativa é que esta é tipicamente mais rápida do que a via judicial, bem como, em alguns casos, mais barata.


É importante preparar a defesa administrativa com documentação comprobatória apta a demonstrar o pleito do contribuinte, tais como pareceres de engenheiros, fotos, plantas do imóvel, etc.


Não sendo aceitos os argumentos do contribuinte pela própria administração pública, restaria tão somente buscar o poder judiciário. Neste caso, o processo pode ser mais longo, sendo impossível determinar a duração exata do processo. É certo que, a depender do Estado e do valor envolvido, a criação dos Juizados Especiais da Fazenda Pública, cuja finalidade é julgar casos com menor complexidade/valor podem acelerar o pleito do contribuinte.


De toda forma, ao final do processo, o contribuinte terá direito a ser ressarcido do tributo recolhido a maior, corrigido por atualização monetária e juros, o que tipicamente não ocorre no caso de recurso administrativo.

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